SARFAESI ಕಾಯ್ದೆ: ನಿಗದಿತ ನಿಯಮ ಪಾಲಿಸದ ಹರಾಜು ಕಾನೂನುಬಾಹಿರ: ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್

SARFAESI ಕಾಯ್ದೆ: ನಿಗದಿತ ನಿಯಮ ಪಾಲಿಸದ ಹರಾಜು ಕಾನೂನುಬಾಹಿರ: ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್

SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ನಿಗದಿತ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸದೆ ನಡೆಸಿದ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟ ಕಾನೂನುಬಾಹಿರ ಎಂದು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದ್ದು, ಊಟಿಯ ಬೆಟ್ಟದ ಮೇಲಿರುವ ರೆಸಾರ್ಟ್‌ನ ಅಕ್ರಮ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟವನ್ನು ಅದು ರದ್ದುಗೊಳಿಸಿದೆ.

SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ಅಡಮಾನವಿಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹರಾಜು ಮಾಡುವಾಗ ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿರುವ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಾಗಿ ಪಾಲಿಸಬೇಕು ಎಂದು ಭಾರತದ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು ನೀಡಿದೆ. ವಿಶೇಷವಾಗಿ, ಹರಾಜಿಗೆ ಮುನ್ನ 30 ದಿನಗಳ ನೋಟಿಸ್ ನೀಡಬೇಕೆಂಬ ನಿಯಮವನ್ನು ಪಾಲಿಸುವುದು ಮತ್ತು ಸಾಲಗಾರನ ಆಸ್ತಿಯ ಹಕ್ಕನ್ನು ಸಂವಿಧಾನದ ಅನುಚ್ಛೇದ 300A ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ರಕ್ಷಿಸುವುದು ಅತ್ಯಗತ್ಯವೆಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ.

ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿಗಳಾದ ಪಿ.ಎಸ್. ನರಸಿಂಹ ಮತ್ತು ಅಲೋಕ್ ಆರಾಧೆ ಅವರನ್ನೊಳಗೊಂಡ ನ್ಯಾಯಪೀಠವು, SARFAESI ಕಾಯ್ದೆ ಹಾಗೂ ಅದರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ರೂಪಿಸಲಾದ ನಿಯಮಗಳಲ್ಲಿ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿರುವ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಗಳಿಂದ ಯಾವುದೇ ವಿಚಲನವಾದರೂ, ಅಂತಹ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟ ಕಾನೂನುಬಾಹಿರವಾಗಬಹುದು ಎಂದು ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿದೆ.

ವಿಶೇಷವಾಗಿ, 2016ರ ತಿದ್ದುಪಡಿಯ ಮೊದಲು ಜಾರಿಯಲ್ಲಿದ್ದ ಕಾನೂನಿನ ಪ್ರಕಾರ ಸಾಲಗಾರನಿಗೆ ತನ್ನ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮರಳಿ ಪಡೆಯಲು (Right of Redemption) ಇದ್ದ ಹಕ್ಕಿಗೆ ಧಕ್ಕೆ ಉಂಟುಮಾಡುವ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಕಡ್ಡಾಯ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿದರೆ, ಅಂತಹ ಮಾರಾಟವನ್ನು ಎತ್ತಿಹಿಡಿಯಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿದೆ.

Sterling Holiday Resorts Limited ಮತ್ತು ಇತರರು ಸಲ್ಲಿಸಿದ್ದ ಮೇಲ್ಮನವಿಯನ್ನು ಅಂಗೀಕರಿಸಿದ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್, ಹಲವು ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಾತ್ಮಕ ಲೋಪಗಳಿದ್ದ ಕಾರಣ ಅಧಿಕೃತ ಅಧಿಕಾರಿಯು ನಡೆಸಿದ ಹರಾಜು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ

ಕಾನೂನುಬಾಹಿರವಾಗಿದೆ ಎಂದು ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು. ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿಯು ಮುಂದಿನ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಕೈಗೊಳ್ಳದಂತೆ ತಡೆಯಾಜ್ಞೆ ನೀಡಿದ್ದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿಯೇ ಬಿಡ್‌ಗಳನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಿರುವುದೂ ಈ ಲೋಪಗಳಲ್ಲಿ ಸೇರಿತ್ತು.

1. SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ನಡೆದ ಹರಾಜನ್ನು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಏಕೆ ಕಾನೂನುಬಾಹಿರವೆಂದು ಘೋಷಿಸಿತು?

ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಅಥವಾ ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿ ನೀಡಿರುವ ಆದೇಶವನ್ನು ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿ ಕೈಗೊಳ್ಳುವ ಕ್ರಮವು ಕೇವಲ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನದಲ್ಲಿನ ಲೋಪವಲ್ಲ; ಅಂತಹ ಕ್ರಮಕ್ಕೆ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಪರಿಣಾಮವೇ ಇರುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿತು.

ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಅಥವಾ ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿಯ ಆದೇಶವನ್ನು ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿ ಪಡೆದ ಅನುಕೂಲಗಳನ್ನು ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳು ತಮ್ಮಲ್ಲಿಯೇ ಉಳಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿತು.

ಪ್ರಸ್ತುತ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ, ಅಧಿಕೃತ ಅಧಿಕಾರಿಯು ಮುಂದಿನ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳಬಾರದೆಂದು ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿ ನಿರ್ಬಂಧ ವಿಧಿಸಿದ್ದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿಯೇ ಹರಾಜು ನೋಟಿಸ್ ನೀಡಲಾಗಿತ್ತು ಮತ್ತು ಬಿಡ್‌ಗಳನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ಆದ್ದರಿಂದ ಈ ಕ್ರಮಗಳು ಕಾನೂನುಬಾಹಿರವಾಗಿದ್ದವು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು.

30 ದಿನಗಳ ನೋಟಿಸ್ ಕಡ್ಡಾಯ

Security Interest (Enforcement) Rules, 2002ರ ನಿಯಮ 9(1) ಪ್ರಕಾರ, ಹರಾಜು ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಮುನ್ನ 30 ದಿನಗಳ ನೋಟಿಸ್ ಅವಧಿಯನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಪಾಲಿಸಬೇಕು.

ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ವಿಚಾರಣಾ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗೆ ತಡೆಯಾಜ್ಞೆ ನೀಡಿರುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ನೋಟಿಸ್ ಅವಧಿಯನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕುವಾಗ ತಡೆಯಾಜ್ಞೆ ಜಾರಿಯಲ್ಲಿದ್ದ ಅವಧಿಯನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಬೇಕು. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಕ್ರಮದಿಂದ ಯಾವುದೇ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ಅನ್ಯಾಯವಾಗಬಾರದು ಎಂಬ ತತ್ವವನ್ನು ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಇಲ್ಲಿ ಅನ್ವಯಿಸಿತು.

ಪ್ರಸ್ತುತ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ತಡೆಯಾಜ್ಞೆ ಜಾರಿಯಲ್ಲಿದ್ದ ಅವಧಿಯನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಿದ ನಂತರವೂ ಕಡ್ಡಾಯವಾದ 30 ದಿನಗಳ ನೋಟಿಸ್ ಅವಧಿ ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು ಹರಾಜು ಮಾರಾಟವನ್ನು ಅಂತಿಮಗೊಳಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ಹೀಗಾಗಿ ಆ ಮಾರಾಟವನ್ನು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವೆಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಹೇಳಿತು.

2. ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಭಾಗವಹಿಸದ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ನೀಡಬಹುದೇ?

ಇದು ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿನ ಮತ್ತೊಂದು ಪ್ರಮುಖ ಕಾನೂನು ಪ್ರಶ್ನೆಯಾಗಿತ್ತು.

Security Interest (Enforcement) Rules, 2002ರ ನಿಯಮಗಳು 9(2) ಮತ್ತು 9(6)ರ ಪ್ರಕಾರ, ಹರಾಜು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ ಭಾಗವಹಿಸಿ ಯಶಸ್ವಿ ಬಿಡ್‌ದಾರನಾದ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿಯೇ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವನ್ನು ನೀಡಬೇಕು ಎಂದು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿತು.

ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಭಾಗವಹಿಸದ ಅಥವಾ ಹರಾಜಿನ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲೇ ಇಲ್ಲದ ವ್ಯಕ್ತಿ ಅಥವಾ ಸಂಸ್ಥೆಯನ್ನು ಯಶಸ್ವಿ ಬಿಡ್‌ದಾರನ ಬದಲಿಗೆ ನಾಮನಿರ್ದೇಶಿತ ವ್ಯಕ್ತಿಯಾಗಿ ನೇಮಿಸಲು ನಿಯಮಗಳು ಅವಕಾಶ ನೀಡುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಹೇಳಿತು.

ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ, ಯಶಸ್ವಿ ಬಿಡ್‌ದಾರರೆಂದು ಘೋಷಿಸಲ್ಪಟ್ಟವರು ರುಕ್ಮಣಿ ಖೇಮಚಂದ್ ಆಗಿದ್ದರು. ಆದರೆ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವನ್ನು M/s P M Associates ಎಂಬ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ನೀಡಲಾಗಿತ್ತು. ಹರಾಜಿನ ಕೊನೆಯ ದಿನಾಂಕದ ವೇಳೆಗೆ ಆ ಸಂಸ್ಥೆಯೇ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರಲಿಲ್ಲ ಮತ್ತು ಅದು ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಭಾಗವಹಿಸಿರಲಿಲ್ಲ ಎಂಬ ಅಂಶವನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಗಮನಿಸಿತು.

ಹೀಗಾಗಿ, ಯಶಸ್ವಿ ಬಿಡ್‌ದಾರರಲ್ಲದ ಮತ್ತು ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಭಾಗವಹಿಸದ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ನೀಡಿರುವುದು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು.

ಹರಾಜು ಮಾರಾಟದ ಅಂತಿಮತೆಯ ತತ್ವಕ್ಕೆ ಮಿತಿ ಇದೆ

ಹರಾಜು ಮಾರಾಟವನ್ನು ದೃಢೀಕರಿಸಿದ ನಂತರ ಅದರ ಅಂತಿಮತೆ ಅಥವಾ ಪಾವಿತ್ರ್ಯವನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಗೌರವಿಸಬೇಕು. ಆದರೆ ಆ ತತ್ವವು ಕಾನೂನುಬಾಹಿರವಾಗಿ ನಡೆದ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ರಕ್ಷಣೆ ನೀಡುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ತಿಳಿಸಿತು.

ನ್ಯಾಯಪೀಠದ ಅಭಿಪ್ರಾಯದ ಸಾರಾಂಶ ಹೀಗಿದೆ:

“ಕಾನೂನುಬದ್ಧತೆಯೇ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟದ ಪಾವಿತ್ರ್ಯಕ್ಕೆ

ಗಂಭೀರ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಾತ್ಮಕ ಲೋಪಗಳು ಅಥವಾ ಕಡ್ಡಾಯ ನಿಯಮಗಳ ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಿಂದ ದೋಷಪೂರಿತವಾಗಿರುವ ಮಾರಾಟವನ್ನು ದೃಢೀಕರಿಸಿದ ನಂತರವೂ ರದ್ದುಗೊಳಿಸಬಹುದು.”

ಆದ್ದರಿಂದ, ಹರಾಜು ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಅಂತಿಮತೆಯ ತತ್ವವು ಕಾನೂನಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ನಡೆದ ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ. ಗಂಭೀರ ಅಕ್ರಮ ಅಥವಾ ವಂಚನೆಯಿಂದ ದೋಷಪೂರಿತವಾದ ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಅದು ರಕ್ಷಣೆ ನೀಡುವುದಿಲ್ಲ.

3. ಊಟಿಯ ಬೆಟ್ಟದ ಮೇಲಿರುವ ರೆಸಾರ್ಟ್‌ಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವಿವಾದವೇನು?

ಈ ಪ್ರಕರಣವು ತಮಿಳುನಾಡಿನ ನೀಲಗಿರಿ ಜಿಲ್ಲೆಯ ಊಟಿಯಲ್ಲಿರುವ ‘ದಿ ಫೆರ್ನ್‌ಹಿಲ್’ (The Fernhill) ಎಂಬ ರೆಸಾರ್ಟ್‌ನ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದೆ. ಈ ಆಸ್ತಿ ಕುರಿತು ಒಂದು ದಶಕಕ್ಕೂ ಹೆಚ್ಚು ಕಾಲ ಕಾನೂನು ವಿವಾದ ಮುಂದುವರಿದಿತ್ತು.

Sterling Holiday Resorts Limited ಸಾಲಗಾರ ಸಂಸ್ಥೆಯಾಗಿದ್ದು, M/s P M Associates ಖರೀದಿದಾರ ಸಂಸ್ಥೆಯಾಗಿತ್ತು.

1991ರಲ್ಲಿ Sterling Holiday Resorts Limited ಸಂಸ್ಥೆಯು Industrial Finance Corporation of India Limited (IFCI)ಯಿಂದ ₹2.06 ಕೋಟಿ ಸಾಲವನ್ನು ಮತ್ತು Tourism Finance Corporation of India Limited (TFCI)ಯಿಂದ ₹3.24 ಕೋಟಿ ಅವಧಿ ಸಾಲವನ್ನು ಒಕ್ಕೂಟದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಪಡೆದಿತ್ತು.

ಸಾಲಗಳಿಗೆ ಭದ್ರತೆಯಾಗಿ, ಸಾಲಗಾರ ಸಂಸ್ಥೆಯು ತನ್ನ ರೆಸಾರ್ಟ್ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ IFCI ಮತ್ತು TFCI ಪರವಾಗಿ ಜಂಟಿ ಈಕ್ವಿಟಬಲ್ ಅಡಮಾನವನ್ನು ಸೃಷ್ಟಿಸಿತ್ತು. ಇದರಿಂದ ಆ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಸಾಲದಾತ ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಗೆ ಪ್ರಥಮ ಆದ್ಯತೆಯ ಭದ್ರತಾ ಹಕ್ಕು ದೊರೆತಿತ್ತು.

ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಯಲ್ಲಿ ವಿಫಲವಾದ ನಂತರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹರಾಜು ಮಾಡಲಾಯಿತು. ರುಕ್ಮಣಿ ಖೇಮಚಂದ್ ಅವರನ್ನು ಯಶಸ್ವಿ ಬಿಡ್‌ದಾರರೆಂದು ಘೋಷಿಸಲಾಯಿತು. ಆದರೆ ₹20,00,10,000ರ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾರಾಟದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ರುಕ್ಮಣಿ ಖೇಮಚಂದ್

ನಂತರ ಮಾರಾಟವನ್ನು ರದ್ದುಗೊಳಿಸಿ ಹಣವನ್ನು ಮರುಪಾವತಿಸಲಾಯಿತು.

M/s P M Associates ಎಂಬುದು 2011ರಲ್ಲಿ ರುಕ್ಮಣಿ ಖೇಮಚಂದ್ ಮತ್ತು ಅವರ ಸಹೋದರ ಮುರಳಿ ಖೇಮಚಂದ್ ಸೇರಿ ಸ್ಥಾಪಿಸಿದ ಪಾಲುದಾರಿಕೆ ಸಂಸ್ಥೆಯಾಗಿತ್ತು. ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಬಿಡ್ ಸಲ್ಲಿಸಲು ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ್ದ ಕೊನೆಯ ದಿನಾಂಕದ ವೇಳೆಗೆ ಈ ಸಂಸ್ಥೆ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರಲಿಲ್ಲ ಮತ್ತು ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಭಾಗವಹಿಸಿರಲಿಲ್ಲ ಎಂಬುದು ಸಾಲಗಾರರ ಪ್ರಮುಖ ವಾದವಾಗಿತ್ತು.

ಆದಾಗ್ಯೂ, 16 ಸೆಪ್ಟೆಂಬರ್ 2011ರಂದು ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವನ್ನು M/s P M Associates ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ನೀಡಲಾಗಿತ್ತು.

4. ಮದ್ರಾಸ್ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನ ತೀರ್ಪು

ಈ ವಿವಾದವು ಮದ್ರಾಸ್ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ಗೆ ತಲುಪಿತು.

2012ರಲ್ಲಿ ಸಾಲಗಾರ ಸಂಸ್ಥೆ ಮತ್ತು IFCI ನಡುವೆ ಒಪ್ಪಂದವಾದ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ, ಹರಾಜು ನೋಟಿಸ್ ಹಾಗೂ SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ಕೈಗೊಂಡ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಸಲ್ಲಿಸಿದ್ದ ರಿಟ್ ಅರ್ಜಿಗಳನ್ನು ಹಿಂಪಡೆಯಲು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಅನುಮತಿ ನೀಡಿತು. ಖರೀದಿದಾರರು ಸಲ್ಲಿಸಿದ್ದ ರಿಟ್ ಅರ್ಜಿಗಳಲ್ಲಿ ಪಕ್ಷಕಾರರಾಗಿ ಸೇರಿಕೊಂಡು ತನ್ನ ವಾದವನ್ನು ಮಂಡಿಸಲು ಸಾಲಗಾರ ಸಂಸ್ಥೆಗೆ ಸ್ವಾತಂತ್ರ್ಯ ನೀಡಲಾಯಿತು.

23 ಆಗಸ್ಟ್ 2013ರ ತೀರ್ಪಿನಲ್ಲಿ ಮದ್ರಾಸ್ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನ ವಿಭಾಗೀಯ ಪೀಠವು M/s P M Associates ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ನೀಡಿದ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವು ಮಾನ್ಯವಾಗಿದೆ ಎಂದು ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು.

ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವನ್ನು ಒಮ್ಮೆ ನೀಡಿದ ನಂತರ, ಅದನ್ನು ಏಕಪಕ್ಷೀಯವಾಗಿ ರದ್ದುಗೊಳಿಸುವ ಅಧಿಕಾರ ಅಧಿಕೃತ ಅಧಿಕಾರಿಗೆ SARFAESI ಕಾಯ್ದೆ ಅಥವಾ Security Interest (Enforcement) Rules, 2002ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಇಲ್ಲ; ಅಂತಹ ಅಧಿಕಾರವು ಸಕ್ಷಮ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಅಥವಾ ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಇದೆ ಎಂದು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿತು.

ಸಾಲಗಾರರಿಂದ ಸುಮಾರು ₹12.5 ಕೋಟಿ ಮೊತ್ತದ ಇತ್ಯರ್ಥ ಹಣವನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಿರುವುದನ್ನೂ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಅನುಮತಿಸಲಾಗದ ಕ್ರಮವೆಂದು ಪರಿಗಣಿಸಿತು. ಈ ತೀರ್ಪನ್ನು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸಲಾಯಿತು.

5. ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮುಂದೆ ಪಕ್ಷಕಾರರು ಮಂಡಿಸಿದ ವಾದಗಳು

ಸಾಲಗಾರ ಸಂಸ್ಥೆಯ ವಾದ

M/s P M Associates ಸಂಸ್ಥೆಯು ಹರಾಜಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸದ ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಯಾಗಿದೆ ಎಂದು ಸಾಲಗಾರ ಸಂಸ್ಥೆ ವಾದಿಸಿತು.

ರುಕ್ಮಣಿ ಖೇಮಚಂದ್ ಅವರು ತಮ್ಮ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಸಾಮರ್ಥ್ಯದಲ್ಲಿ ಬಿಡ್ ಸಲ್ಲಿಸಿದ್ದರು. ಆದರೆ M/s P M Associates ಎಂಬ ಪಾಲುದಾರಿಕೆ ಸಂಸ್ಥೆಯು ಬಿಡ್ ಸಲ್ಲಿಸುವ ಕೊನೆಯ ದಿನಾಂಕದ ವೇಳೆಗೆ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರಲಿಲ್ಲ. ಆದ್ದರಿಂದ ರುಕ್ಮಣಿ ಖೇಮಚಂದ್ ಅವರ ನಾಮನಿರ್ದೇಶಿತ ವ್ಯಕ್ತಿ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಆ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ನೀಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ವಾದಿಸಲಾಯಿತು.

ಹರಾಜು ನೋಟಿಸ್ ಅಥವಾ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ನಿಯಮಗಳು ಇಂತಹ ಬದಲಾವಣೆಗೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡುವುದಿಲ್ಲ ಎಂಬುದು ಸಾಲಗಾರರ ವಾದವಾಗಿತ್ತು.

ಇದಲ್ಲದೆ, ರೆಸಾರ್ಟ್‌ನ ಸ್ವಾಧೀನವು ಸದಾ ಸಾಲಗಾರ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಬಳಿಯೇ ಇತ್ತು ಮತ್ತು ಎರಡು ದಶಕಗಳಿಗೂ ಹೆಚ್ಚು ಕಾಲ ಅದು ರೆಸಾರ್ಟ್ ಅನ್ನು ಯಶಸ್ವಿಯಾಗಿ ನಡೆಸಿಕೊಂಡು ಬಂದಿತ್ತು ಎಂದು ತಿಳಿಸಲಾಯಿತು.

ಖರೀದಿದಾರ ಸಂಸ್ಥೆಯ ವಾದ

ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವನ್ನು ರದ್ದುಗೊಳಿಸುವ ಅಧಿಕಾರ ಅಧಿಕೃತ ಅಧಿಕಾರಿಗೆ ಕಾನೂನಿನಡಿ ಇಲ್ಲ ಎಂದು M/s P M Associates ವಾದಿಸಿತು.

2011ರಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ನೀಡಿದ ಕ್ಷಣದಿಂದಲೇ ಸಾಲಗಾರನ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮರಳಿ ಪಡೆಯುವ ಹಕ್ಕು ಅಂತ್ಯಗೊಂಡಿದೆ ಮತ್ತು ಹೊಸದಾಗಿ ನೋಟಿಸ್ ನೀಡುವ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ಖರೀದಿದಾರ ಸಂಸ್ಥೆ ಪ್ರತಿಪಾದಿಸಿತು.

IFCIಯ ವಾದ

ಸಾಲಗಾರ ಸಂಸ್ಥೆಯು ಸಾಲ ವಸೂಲಾತಿ ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿಯ ತೀರ್ಪಿನ ಪ್ರಕಾರ ಬಾಕಿ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಪಾವತಿಸಿದ್ದರಿಂದ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವನ್ನು ರದ್ದುಗೊಳಿಸಲಾಗಿತ್ತು ಎಂದು IFCI ತಿಳಿಸಿತು.

*6. ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್‌ನ ಅಂತಿಮ ನಿರ್ಣಯವೇನು?*

ಹರಾಜು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಮತ್ತು ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಕಾನೂನು ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿದ ನಂತರ, ಕಡ್ಡಾಯ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಗಳ ಹಲವು ಉಲ್ಲಂಘನೆಗಳು ನಡೆದಿರುವುದನ್ನು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಗುರುತಿಸಿತು.

M/s P M Associates ಸಂಸ್ಥೆಯು ಮಾರಾಟದ ಮೊತ್ತದ ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಬಡ್ಡಿಯೊಂದಿಗೆ ಸ್ವೀಕರಿಸಿ ನಗದೀಕರಿಸಿಕೊಂಡಿತ್ತು ಎಂಬುದನ್ನೂ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಗಮನಿಸಿತು. ಇದೇ ವೇಳೆ, ರೆಸಾರ್ಟ್‌ನ ಸ್ವಾಧೀನವು ಸಾಲಗಾರ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಬಳಿಯೇ ಉಳಿದಿತ್ತು. ಖರೀದಿದಾರ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೊತ್ತವು ಐದು ತಿಂಗಳೊಳಗೆ ಅದಕ್ಕೆ ಮರಳಿಸಲಾಗಿತ್ತು.

ಹೀಗಾಗಿ, ಕಾನೂನಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ನಡೆಯದ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಅಂತಿಮತೆ ಅಥವಾ ಪಾವಿತ್ರ್ಯದ ತತ್ವವನ್ನು ಅನ್ವಯಿಸಿ ರಕ್ಷಣೆ ನೀಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿತು.

ಸಂವಿಧಾನದ ಅನುಚ್ಛೇದ 300A ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯ ಹಕ್ಕು

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ತನ್ನ ತೀರ್ಪಿನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯ ಹಕ್ಕಿನ ಸಾಂವಿಧಾನಿಕ ಮಹತ್ವವನ್ನು ಒತ್ತಿಹೇಳಿತು.

ಆಸ್ತಿಯ ಹಕ್ಕು ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ಮೂಲಭೂತ ಹಕ್ಕಾಗಿಲ್ಲದಿದ್ದರೂ, ಅದು ಸಂವಿಧಾನದ ಅನುಚ್ಛೇದ 300A ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಸಾಂವಿಧಾನಿಕ ಹಕ್ಕಾಗಿದೆ. ಕಾನೂನಿನ ಅಧಿಕಾರದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಮಾತ್ರ ವ್ಯಕ್ತಿಯನ್ನು ಆಸ್ತಿಯಿಂದ ವಂಚಿಸಬಹುದು.

ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿರುವ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನವನ್ನು ಪಾಲಿಸದೆ ನಡೆಸಿದ ಮಾರಾಟವನ್ನು, ಕಾನೂನಿನ ಅಧಿಕಾರದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ನಡೆದ ಆಸ್ತಿ ವಂಚನೆ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಪೀಠ ತಿಳಿಸಿತು.

ಈ ಕಾರಣಗಳಿಂದ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮದ್ರಾಸ್ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನ ಪ್ರಶ್ನಿತ ತೀರ್ಪನ್ನು ರದ್ದುಗೊಳಿಸಿತು.

ಪ್ರಕರಣದ ವಿವರಗಳು

ಪ್ರಮುಖ ಕಾನೂನು:

SARFAESI Act; Security Interest (Enforcement) Rules, 2002

ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ನಿಯಮಗಳು: ನಿಯಮ 9(1), 9(2) ಮತ್ತು 9(6)

ಸಾಂವಿಧಾನಿಕ ನಿಬಂಧನೆ: ಭಾರತದ ಸಂವಿಧಾನದ ಅನುಚ್ಛೇದ 300A

ಈ ತೀರ್ಪಿನಿಂದ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗುವ ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶಗಳೆಂದರೆ:

SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ಆಸ್ತಿಯ ಹರಾಜು ನಡೆಸುವಾಗ ಕಡ್ಡಾಯ ಕಾನೂನು ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಾಗಿ ಪಾಲಿಸಬೇಕು.

ಹರಾಜಿಗೆ ಮುನ್ನ ಕಡ್ಡಾಯವಾದ 30 ದಿನಗಳ ನೋಟಿಸ್ ಅವಧಿಯನ್ನು ನಿಯಮಾನುಸಾರ ಪಾಲಿಸಬೇಕು.

ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಅಥವಾ ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿಯ ತಡೆಯಾಜ್ಞೆಯನ್ನು ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿ ಕೈಗೊಂಡ ಹರಾಜು ಕ್ರಮಗಳಿಗೆ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಮಾನ್ಯತೆ ದೊರೆಯುವುದಿಲ್ಲ.

ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಯಶಸ್ವಿಯಾದ ಬಿಡ್‌ದಾರನ ಬದಲಿಗೆ ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಭಾಗವಹಿಸದ ವ್ಯಕ್ತಿ ಅಥವಾ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ನೀಡಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ಹರಾಜು ಮಾರಾಟವನ್ನು ದೃಢೀಕರಿಸಲಾಗಿದೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ಕಾನೂನುಬಾಹಿರ ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ರಕ್ಷಣೆ ದೊರೆಯುವುದಿಲ್ಲ.

ಸಾಲಗಾರನ ಆಸ್ತಿಯ ಹಕ್ಕು ಸಂವಿಧಾನದ ಅನುಚ್ಛೇದ 300A ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ರಕ್ಷಿಸಲ್ಪಟ್ಟಿದ್ದು, ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ಕ್ರಮವನ್ನು ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿ ಆಸ್ತಿಯಿಂದ ವಂಚಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

ಒಟ್ಟಾರೆಯಾಗಿ, ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಮತ್ತು ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಸಾಲ ವಸೂಲಾತಿಗಾಗಿ ಅಡಮಾನ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಹರಾಜು ಮಾಡುವಾಗ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸುವುದು ಕೇವಲ ಔಪಚಾರಿಕತೆಯಲ್ಲ; ಅದು ಹರಾಜಿನ ಕಾನೂನುಬದ್ಧತೆಯ ಮೂಲಭೂತ ಷರತ್ತಾಗಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್‌ನ ಈ ತೀರ್ಪು ಪುನರುಚ್ಚರಿಸುತ್ತದೆ.

ಪ್ರಕರಣದ ಶೀರ್ಷಿಕೆ: Sterling Holiday Resorts Limited v. M/s P M Associates & Others

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್‌, ತೀರ್ಪಿನ ದಿನಾಂಕ: 30 ಸೆಪ್ಟೆಂಬರ್ 2026