ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನದ ಆಧಾರದಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಎಂದಿಗೂ ಮಾಲೀಕರಾಗಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ -ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು
ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನದ ಆಧಾರದಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಎಂದಿಗೂ ಮಾಲೀಕರಾಗಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ -ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು
ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಬಾಡಿಗೆದಾರನು ಎಂದಿಗೂ ಮಾಲೀಕರಾಗಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂಬುದಾಗಿ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು ನೀಡಿದೆ.
"ಜ್ಯೋತಿ ಶರ್ಮಾ ವಿರುದ್ಧ ವಿಷ್ಣು ಗೋಯಲ್" ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ನ ಗೌರವಾನ್ವಿತ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿಗಳಾದ ಜೆ.ಕೆ.ಪರಮೇಶ್ವರಿ ಮತ್ತು ಕೆ. ವಿನೋದ್ ಚಂದ್ರನ್ ಅವರಿದ್ದ ವಿಭಾಗೀಯ ಪೀಠವು ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು ನೀಡಿದೆ.
ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ವಾಸ್ತವ್ಯದ ಮೂಲಕ ಎಂದಿಗೂ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕರಾಗಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ತೀರ್ಪು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸುತ್ತದೆ. ಈ ತೀರ್ಪು ಭೂಮಾಲೀಕರ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಬಲಪಡಿಸುತ್ತದೆ, ಸುಳ್ಳು ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಕೊನೆಗೊಳಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆದಾರ-ಭೂಮಾಲೀಕ ಸಂಬಂಧದ ಸ್ಪಷ್ಟನೆಯನ್ನು ಎತ್ತಿ ತೋರಿಸಿದೆ.
ಇದು ಭಾರತದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರದಲ್ಲಿ ಸಂಚಲನ ಮೂಡಿಸಿರುವ ಒಂದು ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು ಆಗಿದೆ. ಬಾಡಿಗೆದಾರನು ಎಷ್ಟು ಸಮಯದವರೆಗೆ ಬಾಡಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಂಡಿದ್ದರೂ ಸಹ, ಅವರು ಎಂದಿಗೂ ಅದರ ಮಾಲೀಕರಾಗಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ತೀರ್ಪು ನೀಡಿದೆ. ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಭೂಮಾಲೀಕರ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ರಕ್ಷಿಸುವ ನಿರ್ಣಾಯಕ ತೀರ್ಪು ನೀಡಿದೆ.
ಮೂಲ ತತ್ವ
ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ನ್ಯಾಯಪೀಠವು, ಐದು ವರ್ಷ ಅಥವಾ ಐವತ್ತು ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ವಾಸಿಸಿದ್ದರೂ, ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನದ ಮೂಲಕ ಬಾಡಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ.
ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಹೀಗೆ ಹೇಳಿದೆ: “ ಒಬ್ಬ ಬಾಡಿಗೆದಾರನು ಮಾಲೀಕರ ಅನುಮತಿಯೊಂದಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತಾನೆ; ಆದ್ದರಿಂದ, ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನದ ನಿಯಮ ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ"
ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದು:
ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನವು ಕಾನೂನು ಸಿದ್ಧಾಂತವಾಗಿದ್ದು, ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬಹಿರಂಗವಾಗಿ, ನಿರಂತರವಾಗಿ, ಪ್ರತಿಕೂಲವಾಗಿ ಅಂದರೆ ನಿಜವಾದ ಮಾಲೀಕರ ಹಕ್ಕುಗಳಿಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿ ಮತ್ತು ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ 12 ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ಶಾಸನಬದ್ಧ ಅವಧಿಗೆ ಹೊಂದಿದ್ದರೆ ಅದರ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಅನುವು ಮಾಡಿಕೊಡುತ್ತದೆ.
ಆದಾಗ್ಯೂ, ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ನ ನಿರ್ಣಾಯಕ ಅವಲೋಕನವೆಂದರೆ ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ಪ್ರವೇಶ ಮತ್ತು ಮುಂದುವರಿದ ವಾಸ್ತವ್ಯವು ಮಾಲೀಕರ ಒಪ್ಪಿಗೆಯನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ. ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು "ಅನುಮತಿಸಿದರೆ ಅಲ್ಲಿ "ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನ" ದ ಪ್ರಶ್ನೆ ಉದ್ಭವಿಸುವುದಿಲ್ಲ.
ಪ್ರಕರಣದ ಹಿನ್ನೆಲೆ:
1953 ರಲ್ಲಿ ಪ್ರಾರಂಭವಾದ ಏಳು ದಶಕಗಳಷ್ಟು ಹಳೆಯದಾದ ಭೂಮಾಲೀಕ-ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ವಿವಾದದಿಂದ ಈ ಮೊಕದ್ದಮೆ ಹುಟ್ಟಿಕೊಂಡಿತು. ದಿವಂಗತ ಭೂಮಾಲೀಕ ರಾಮ್ಜಿ ದಾಸ್ ಅವರ ಸೊಸೆ, ವಾದಿ, ವಿಲ್ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಪ್ರತಿಪಾದಿಸಿದರು ಮತ್ತು ತಮ್ಮ ಕುಟುಂಬದ ಸಿಹಿತಿಂಡಿಗಳು ಮತ್ತು ಖಾರದ ತಿಂಡಿಗಳ ವ್ಯವಹಾರವನ್ನು ವಿಸ್ತರಿಸುವ ನಿಜವಾದ ಅಗತ್ಯದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ತೆರವುಗೊಳಿಸುವಂತೆ ಕೋರಿದರು. ಮೂಲ ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ಪುತ್ರರಾದ ಪ್ರತಿವಾದಿಗಳು ಅವರ ಒಡೆತನವನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿದರು, ಆದರೆ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಅವರ ಹಕ್ಕೊತ್ತಾಯದಲ್ಲಿ ಅರ್ಹತೆ ಇಲ್ಲ ಎಂದು ಕಂಡುಕೊಂಡಿತು.
ಕಾನೂನು ಪರಿಣಾಮಗಳು:
ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ತಮ್ಮ ಮನೆ ಮಾಲೀಕರ ವಿರುದ್ಧ ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ಕೋರಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಗಮನಿಸಿದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಅವರ ಸ್ವಾಧೀನವು ಸ್ವಭಾವತಃ ಅನುಮತಿಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲಿದೆ. ಹಿಂದಿನ ಮನೆ ಮಾಲೀಕರು ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಿದ ಬಾಡಿಗೆ ಪತ್ರದ ಮೂಲಕ ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ಆವರಣವನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಂಡ ನಂತರ ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ತಿರುಗಿ ತನ್ನ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ " ಎಂದು ಪೀಠವು ಹೇಳಿದೆ.
ಆಸ್ತಿ ಹಕ್ಕುಗಳ ಮೇಲಿನ ಪರಿಣಾಮ
"ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಸಿಕ್ಕ ಪ್ರಮುಖ ಗೆಲುವು" ಎಂದು ಹಲವರು ಕರೆದಿರುವ ಈ ತೀರ್ಪು, ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ಸುಳ್ಳು ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ನಿಲ್ಲಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಕಾನೂನು ರಕ್ಷಣೆಯನ್ನು ಬಲಪಡಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಲಾಗಿದೆ.
ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಒಡೆತನವು ಅತ್ಯುನ್ನತವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಯಾವುದೇ ರೀತಿಯ "ಕಳ್ಳತನದಿಂದ ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆ" ವಿರುದ್ಧ ಸರಿಯಾದ ಮಾಲೀಕರ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ರಕ್ಷಿಸುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಮೂಲಭೂತ ತತ್ವವನ್ನು ಈ ತೀರ್ಪು ಬಲಪಡಿಸುತ್ತದೆ.
ಈ ನಿರ್ಣಾಯಕ ತೀರ್ಪು ಭೂಮಾಲೀಕರು ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ಸಂಬಂಧಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚು ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಸ್ಪಷ್ಟತೆಯನ್ನು ತರುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಕೇವಲ ಸಮಯದ ಅಂಗೀಕಾರದ ಕಾರಣದಿಂದಾಗಿ ಒಪ್ಪಂದದ ಒಪ್ಪಂದಗಳನ್ನು ರದ್ದುಗೊಳಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ಪುನರುಚ್ಚರಿಸುತ್ತದೆ.
ಪ್ರಕರಣದ ಶೀರ್ಷಿಕೆ - ಜ್ಯೋತಿ ಶರ್ಮಾ ವಿರುದ್ಧ ವಿಷ್ಣು ಗೋಯಲ್ (2025)
ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್