ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಗೆ ಬಲ ನೀಡಿದ ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು: ಮಾಲಕತ್ವ ಮಾತ್ರದಿಂದ ಬಾಡಿಗೆ, ಮಾಲಕ ಸಂಬಂಧ ಸಾಬೀತಾಗದು- ಹೈಕೋರ್ಟ್ ತೀರ್ಪು
ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಗೆ ಬಲ ನೀಡಿದ ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು: ಮಾಲಕತ್ವ ಮಾತ್ರದಿಂದ ಬಾಡಿಗೆ, ಮಾಲಕ ಸಂಬಂಧ ಸಾಬೀತಾಗದು- ಹೈಕೋರ್ಟ್ ತೀರ್ಪು
ಕೇವಲ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲಕತ್ವ (ownership) ಹೊಂದಿರುವುದರಿಂದ ಮಾತ್ರ ಮನೆಮಾಲೀಕ–ಬಾಡಿಗೆದಾರ (landlord–tenant) ಸಂಬಂಧ ಸ್ಥಾಪಿತವಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಬಾಡಿಗೆ ಸಂಬಂಧದ ಸಾಕ್ಷ್ಯ ಇಲ್ಲದಿದ್ದಲ್ಲಿ, ಮಾಲಕತ್ವ ಹೊಂದಿದ್ದ ಪಕ್ಷಕಾರರು ಸಲ್ಲಿಸಿರುವ ಹೊರಹಾಕುವ (eviction) ಅರ್ಜಿಯನ್ನು ನಿರಾಕರಿಸಬಹುದು ಎಂದು ಛತ್ತೀಸ್ ಘಡ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ.
ಛತ್ತೀಸ್ಗಡ ಬಾಡಿಗೆ ನಿಯಂತ್ರಣ ಕಾಯ್ದೆ 2011 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಹೊರಹಾಕುವ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ನಡೆಸಲು, ಬಾಡಿಗೆ ಸಂಬಂಧವನ್ನು ದೃಢಪಡಿಸುವ ಸ್ಪಷ್ಟ ಸಾಕ್ಷ್ಯ ಅಗತ್ಯವೆಂದು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಹೇಳಿದೆ. Attornment (ಮಾಲೀಕನನ್ನು ಒಪ್ಪಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆ), ಬಾಡಿಗೆ ಪಾವತಿ, ಅಥವಾ ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ದಾಖಲೆಗಳಿಲ್ಲದಿದ್ದರೆ, ಇಂತಹ ಅರ್ಜಿಗಳು ನಿರ್ವಹಣೀಯವಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ತೀರ್ಮಾನಿಸಿದೆ.
ಪ್ರಕರಣದ ಹಿನ್ನೆಲೆ
ಅರ್ಜಿದಾರರು 2000ರಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿತ ಮಾರಾಟದ ಖರೀದಿ ಪತ್ರದ ಮೂಲಕ ರಾಯ್ಪುರದಲ್ಲಿನ ಅಂಗಡಿಯ ಸ್ವಾಮ್ಯ ಹೊಂದಿದ್ದಾಗಿ ಹೇಳಿಕೊಂಡು, ಛತ್ತೀಸ್ಗಡ ಬಾಡಿಗೆ ನಿಯಂತ್ರಣ ಕಾಯ್ದೆ 2011ರ ಸೆಕ್ಷನ್ 12(2) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಪ್ರತಿವಾದಿಗಳ ವಿರುದ್ಧ ಹೊರಹಾಕುವ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಂಡಿದ್ದರು.
ಪ್ರತಿವಾದಿಗಳು ಮೂಲ ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ವಾರಸುದಾರರಾಗಿದ್ದರು. ಅರ್ಜಿದಾರರು ಬಾಡಿಗೆ ಪಾವತಿಯಲ್ಲಿ ಡೀಫಾಲ್ಟ್ ಆಗಿರುವುದರಿಂದ ಹೊರಹಾಕಬೇಕು ಹಾಗೂ ಬಾಕಿ ಬಾಡಿಗೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕು ಎಂದು ವಾದಿಸಿದರು.
ಆದರೆ, ಪ್ರತಿವಾದಿಗಳು ಮನೆಮಾಲೀಕ–ಬಾಡಿಗೆದಾರ ಸಂಬಂಧವೇ ಇಲ್ಲ ಎಂದು ತಿರಸ್ಕರಿಸಿದರು. ಅವರು ಈ ಆಸ್ತಿ ಸಂಯುಕ್ತ ಕುಟುಂಬದ ಆದಾಯದಿಂದ ಖರೀದಿಸಲ್ಪಟ್ಟಿದ್ದು, ತಾವು ಜೊತೆ ಹಕ್ಕುದಾರರಾಗಿದ್ದೇವೆ, ಬಾಡಿಗೆದಾರರಲ್ಲ ಎಂದು ವಾದಿಸಿದರು. ಜೊತೆಗೆ, ಅರ್ಜಿದಾರರನ್ನು ಮನೆಮಾಲೀಕರಾಗಿ ಒಪ್ಪಿಕೊಂಡಿಲ್ಲ (attornment ಇಲ್ಲ) ಎಂದು ತಿಳಿಸಿದರು.
ಬಾಡಿಗೆ ನಿಯಂತ್ರಣ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಮತ್ತು ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿ ಎರಡೂ ಈ ವಿಚಾರವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ, ಅರ್ಜಿದಾರರು ಸ್ವಾಮ್ಯವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಿದರೂ, ಬಾಡಿಗೆ ಸಂಬಂಧವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಲು ವಿಫಲರಾಗಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ವಿಚಾರಣಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಕಂಡುಕೊಂಡಿತು.
ವಿಚಾರಣಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಗಮನಿಸಿದ ಮುಖ್ಯ ಅಂಶಗಳು ಯಾವುದೇನೆಂದರೆ,
ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದ (rent agreement) ಇಲ್ಲ
ಬಾಡಿಗೆ ರಸೀದಿ ಇಲ್ಲ
ಬಾಡಿಗೆ ಪಾವತಿಯ ಯಾವುದೇ ಸಾಕ್ಷ್ಯ ಇಲ್ಲ
ಪ್ರತಿವಾದಿಗಳು ಅರ್ಜಿದಾರರನ್ನು ಮನೆಮಾಲೀಕರಾಗಿ ಒಪ್ಪಿಕೊಂಡಿರುವ ಯಾವುದೇ ದಾಖಲೆ ಇಲ್ಲ
ಇದರಿಂದ, ಇದು ಸರಳ ಬಾಡಿಗೆ ವಿವಾದವಲ್ಲ, ಬದಲಿಗೆ ಸ್ವಾಮ್ಯ (title) ಸಂಬಂಧಿತ ಕುಟುಂಬ ವಿವಾದವಾಗಿದೆ ಎಂದು ತೀರ್ಮಾನಿಸಿ, ಹೊರಹಾಕುವ ಅರ್ಜಿಯನ್ನು ತಿರಸ್ಕರಿಸಲಾಯಿತು.
ಹೈಕೋರ್ಟ್ನ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ
ಅರ್ಜಿದಾರರು ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 109 ಅನ್ನು ಆಧರಿಸಿ, ಸ್ವಾಮ್ಯ ಹಾಗೂ ಮೂಲ ಬಾಡಿಗೆ ಸಂಬಂಧ ಒಪ್ಪಿಕೊಂಡಿರುವುದರಿಂದ ತಮಗೆ ಮನೆಮಾಲೀಕ ಹಕ್ಕುಗಳು ವರ್ಗಾಯಿಸುತ್ತವೆ ಎಂದು ವಾದಿಸಿದರು.
ಆದರೆ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಈ ವಾದವನ್ನು ತಳ್ಳಿಹಾಕಿತು. ಬಾಡಿಗೆ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ಹೊರಹಾಕುವ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳಲು ಮೊದಲ ಅವಶ್ಯಕತೆ ಮನೆಮಾಲೀಕ–ಬಾಡಿಗೆದಾರ ಸಂಬಂಧವೇ ಆಗಿದೆ ಆ ಸಂಬಂಧವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆ ಅರ್ಜಿದಾರರ ಮೇಲಿದೆ. ದಾಖಲೆಗಳ ಪರಿಶೀಲನೆಯಲ್ಲಿ attornment, ಬಾಡಿಗೆ ಪಾವತಿ ಅಥವಾ ಇತರೆ ಯಾವುದೇ ಮಾನ್ಯ ಸಾಕ್ಷ್ಯ ಕಾಣಿಸಲಿಲ್ಲ ಎಂಬುದನ್ನು ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಗಮನಿಸಿತು.
ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಇನ್ನೂ ಗಮನಿಸಿದಂತೆ, ಈ ವಿವಾದವು ಸ್ವಾಮ್ಯ ಹಾಗೂ ಹಕ್ಕಿನ ಪ್ರಶ್ನೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ್ದು, ಅದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸಿವಿಲ್ ದಾವೆ ಈಗಾಗಲೇ ಬಾಕಿಯಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನೂ ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಗಮನಿಸಿತು.
ಅಂತಿಮ ತೀರ್ಪು
ಇಂತಹ ಸಂಕೀರ್ಣ ಸ್ವಾಮ್ಯ ವಿವಾದಗಳನ್ನು ಬಾಡಿಗೆ ನಿಯಂತ್ರಣ ಕಾಯ್ದೆ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನಡೆಯುವ ಸಂಕ್ಷಿಪ್ತ ವಿಚಾರಣೆಯಲ್ಲಿ ತೀರ್ಮಾನಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಬಾಡಿಗೆ ಸಂಬಂಧ ಸಾಬೀತಾಗದ ಕಾರಣ, ಹೊರಹಾಕುವ ಆದೇಶ ನೀಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.
ಹಾಗೆಯೇ, ಕೆಳ ನ್ಯಾಯಾಂಗಗಳು ನೀಡಿದ ವಾಸ್ತವಾಂಶಗಳ ಸಮಾನ (concurrent) ನಿರ್ಣಯಗಳಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ದೋಷ ಇಲ್ಲದಿರುವುದರಿಂದ, ಸಂವಿಧಾನದ ವಿಧಿ 227ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಹಸ್ತಕ್ಷೇಪ ಮಾಡಲು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನಿರಾಕರಿಸಿದೆ.
ಆದ್ದರಿಂದ, ರಿಟ್ ಅರ್ಜಿಯನ್ನು ತಿರಸ್ಕರಿಸಿ, ಪಕ್ಷಗಳು ತಮ್ಮ ಹಕ್ಕುಗಳಿಗಾಗಿ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಸಿವಿಲ್ ದಾವೆಗಳಲ್ಲಿ ಮುಂದುವರೆಯಬಹುದು ಎಂದು ಸೂಚಿಸಿದೆ.
ಪ್ರಕರಣ ಶೀರ್ಷಿಕೆ: Smt. Halima Begam v. Rafiq Ahmad & Others